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藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

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マンション購入の件につきまして

2012/02/29 17:46
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5.0
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こんにちは。初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下、参考として回答をさせていただければと思います。

>◎築年数が40年を超えている物件(耐震基準・新耐震基準前)は安全か?

購入希望者の方から、よくいただくご質問ですが、回答は、大変難しいです。

基本的に、耐震基準は、法律に基づいて定められる一つの基準に過ぎません。

確かに、新耐震基準以降であれば、昔に比べると、安全であるようにも捉えられます。しかしながら、だからと言いまして、“耐震基準以前の建物が、安全ではない”…ということも、残念ながら、はっきり言うことはできません。

コンクリートは、数十年を経ることによって、強度が増していくということが、よく言われます。

この考え方を前提とするのならば、耐震基準以降のマンションであっても、築後、間もないものであれば、コンクリートが柔らかいということが言えますので、耐震基準以前のマンションの方が、逆に安全のようにも捉えられます。

よって、安全、もしくは、そうでないかの最終的な判断につきましては、現地の外観(ひび割れ、地盤の歪み、傾きなど)を、直接観察することで、ご判断いただくのがよろしいかと思います。(※その上で、どうしてもその心配が消えないのでしたら、耐震基準以降の物件を選んだほうがよろしいかと思います。)

>◎4,000万円台の物件を、(中略)、ローンを組む上で、危険でしょうか?

年収ベースや貯蓄額で考えますと、問題がないようにも捉えられます。

しかしながら、築年数がそれなりに経ているマンションですと、修繕積立金の増額の可能性も否定できません。また、4000万円をフルでローンを組むともなれば、収支はギリギリのようにも思えます。(※貯蓄額は半分程度、残された方がよいと考えます。)

奥様(ご質問者様)は若いですので、子供を生む可能性が大いにあるかと考えられます。(※実際に、マンションを購入して、転勤が決まったり、子供が生まれたりするケースはよくあることでございます。)

よって、もう少し低めの金額帯の物件か、もしくは、貯蓄額を増やした段階で、購入を決断された方がよろしいかと存じます。

補足

>◎外壁、内装、水道…(中略)…何年ごとに行われるのでしょうか。

概ね10年前後が一般的かと考えられます。(物件によっては、それ以上のケースもございます。)

>◎物件は、水回りが一カ所に…(中略)…間取りは便利なのでしょうか…?

誰かがお風呂に入っているときには、トイレに行けないという事態が生じます。御夫婦間であれば、特に問題ないかと思いますが、他の方が来訪されたときには、不都合が生じるかと思います。

>◎南西角部屋…(中略)…対策をとればいいのでしょうか?

一般的には、エアコン設備が考えられますが、これにつきましては、他の専門家の方の見解が参考になるかと思いますので、そちらをぜひご参考にどうぞ。

>◎今住んでいる賃貸物件は…(中略)…という気もしています。

不動産の購入は、適切な資金計画が大前提になります。そして、不動産を購入したいと強く意識した時が、最適のタイミングになるかと思います。ご質問様のお気持ちも、よくわかります。ただ、賃貸契約更新後、2年を経たときに、『ああ、2年分の家賃がもったいなかったなぁ…。』ということも、十分ありえます。

>◎物件の一部屋の上の住人は…(中略)…でしょうか?

適切な工事(露天風呂工事)であれば、特に心配することはないかと思われます。

しかしながら、マンションのバルコニーは、本来、共用部分にあたるのが一般的です。(※マンションによって異なります。)

もし修繕計画で、バルコニーの補修が含まれているのであれば、露天風呂部分のバルコニー補修は、お風呂が存在する限り、なされない可能性が高いでしょう。

したがって、この点は、十分に留意された方がよろしいかと思います。

(※実際に、ビル屋上部分に小屋(付属建物)を作って、長期間、防水加工がなされなかったことで、雨漏りが発生した事例はよく見受けられることでございます。)


【総括】

ご質問のまとめられた文章を拝見する限りにおいては、ご質問者様は、賢い女性とお見受けいたします。

特に焦る必要はないかと思いますので、ぜひ、冷静な判断・適切な資金計画のもとで、マンションのご購入を検討していただければと存じます。

ご質問者様のような女性であれば、必ずや良いマンションに出会えるはずです。

不動産コンサルタント藤原鉄平

任意売却の専門会社はこちら⇒ http://fireworkers.jp/

問題
安全
マンション購入
物件

評価・お礼

qyunco さん

2012/02/29 18:08

藤原さま

まさにピンポイントで回答いただけて本当に有り難いです。
コンクリートについては、古い方がいい場合もあるのですね。内装がいいなと思う物件は古いものばかりで。
でも見た目の素敵さにまどわされてしまって、のちのち大変なことが起きることが一番不安です。
ローンについても、いま物件を決めずに、4月以降の更新+賃貸で使う金額を、マンションを買うほうにまわせたら…と後悔してしまいそうで、質問に入れてみました次第です。

将来どうなるかわからない中で大きな金額を動かすのは勇気がいりますね。
本当に参考になりました。ありがとうございました!

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/02/29 18:57

ご評価いただき、ありがとうございました。

ご質問者様が、マンション購入を検討されている地域は、恐らくは、かなりの人気があるエリアであると推測されます。
必然的に、当該エリアでは、リフォーム済みの古いマンションが相対的に多くなってしまうかと思います。

この点は、ご質問者様がおっしゃられていますように、見た目に惑わされずに、ぜひ冷静にご判断いただきたいと存じます。

地震などで、いろいろな不安もあるかと思いますが、悔いのないマンション購入をしてください。
そして何よりも、大事なご主人様のご意見も大切にしていただければと思います。

迅速な評価をしていただき、こちらこそ、ありがとうございました。

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この回答の相談

マンション購入を考えています

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/28 14:11

こんにちは。

大規模な地震もあった2011年ですが、それでも賃貸よりは持ち家が欲しく、マンション購入を考えています。
今日質問させていただきたいことを以下にまとめましたので、よろしくお願い… [続きを読む]

qyuncoさん (東京都/34歳/女性)

このQ&Aの回答

マンション購入について 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2012/02/29 10:41
マンション購入 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2012/02/29 15:28

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