戸別に現状、将来リスクを含め分析し、戸別対処を。

ＦＰ、不動産投資アドバイスをしている野口です。

nonbirisan様が、ワンルームマンションに投資されてから直後のＨ18年10月にリーマンショックが起き、これから大きく世界的に景気が落ちました。不動産も、例外ではなく特にofficeに至っては大きく価格がダウンしました。これ以降、offceの空室率は都内では10％を超えるまでに至っています。当然、賃料も更に下落しています。

マンションも首都圏への人口流入も鈍化したあおりがあり、賃料はこの２～３年10％下落しています。

Nonbirisan様の所有の3物件は、都心に近く日本橋は築9年と記されていますが、取得時の築年数と理解しますが、それだと現状は、築15年と理解してよいでしょうか？日本橋はまさに都心ですが、日本橋でも地区によってはやや下町的な区域とオフィス街の中心的なビル街もあり、更に、面積、規模、設備、方位、眺望などにより　確実に、賃料も条件等が異なり相場も少しずつ変化します。


元住吉、目黒は既に現状築２５年に達し様としていますね。共用部分の大規模修繕の実施、専有部分の設備更新の状況が判りませんが、御心配のように夫々オーナー負担が発生します。

戸別の状況が判りませんから、直ぐこれを売却、これを繰上返済と私は指摘できません。しかし、言える事は、デフレの時代ですから、賃料は更に下落の基調であること、マンション価額も3年間で１０～１５％下落しました。基本的な人口、住宅戸数などと経済状況から、価額が上昇する状況でない事。これを基本認識した上で、戸別検討を専門家に意見を受け、決断すべきでしょう。

自宅を自己資金１００％で取得計画があるとのことですが、少なくとも投資ローンは2.4％～3.12％と高い金利ですから、住宅ローンは同じ変動ですと、金利は１％以下です。自宅資金は投資ローン返済に回すべきです。
ローン控除も受けられる節税の方向を提案します。

もし売却となると、売却価額とローン残高が逆転しかねません。それでも将来の見込みとリスクを照らせば補填してでも売却する方もいます。優柔不断な考えはより傷を大きくしますから、賢明かもしれません。

現状、既に３，７００万円のローンがあることを念頭に、セカンドオピニオンを求められ対処されるようお勧めいたします。