借地権と使用権

お問い合わせの問題は「借地権」と「使用権」の問題になります。


借地権が成立している場合には、相続税の評価が借地権割合に応じて行われ、土地の相続でもかなり割引かれた価格となります。


一方、下記通達でも書かれていますが、借地の費用を払わない「使用貸借」の場合には使用権の権利が零（0）として取り扱われます。ご指摘の様に権利が設定されていない前提での評価となります。（あれば相続税路線価そのまま）


相続税の個別通達
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/731101/01.htm


相続税の個別通達の一部抜粋
（使用貸借による土地の借受けがあった場合）
1　建物又は構築物（以下「建物等」という。）の所有を目的として使用貸借による土地の借受けがあった場合においては、借地権（建物等の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう。以下同じ。）の設定に際し、その設定の対価として通常権利金その他の一時金（以下「権利金」という。）を支払う取引上の慣行がある地域（以下「借地権の慣行のある地域」という。）においても、当該土地の
使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う。

　この場合において、使用貸借とは、民法（明治29年法律第89号）第593条に規定する契約をいう。したがって、例えば、土地の借受者と所有者との間に当該借受けに係る土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受があるにすぎないものはこれに該当し、当該土地の借受けについて地代の授受がないものであっても権利金その他地代に代わるべき経済的利益の授受のあるものはこれに該当しない。


詳細は税務署や税理士にご確認下さい。