住宅ローンの審査

はじめまして。
FP-Japanの宮嵜と申します。
おもに住宅購入時のお金の相談を専門としております。

不景気にあわせるかのように、全体的に住宅ローンの審査が困難になっているようです。

今回のご相談者様の場合、審査が困難になっていると思われる点は以下が考えられます。
（１）クレジットカードの延滞
（２）中古住宅による担保割れ
（３）返済比率ギリギリ

（１）クレジットカードの延滞
カード等の延滞が発生すると個人情報機関に登録されることがあります。この記録は数年消えません。あらたにローン等を申し込むと金融機関はこの情報を確認し、延滞記録等が確認されると融資に対して消極的になりやすくなります。

（２）中古住宅による担保割れ
住宅ローンの審査は大きく分けて「本人の属性」と「物件の担保性」です。中古物件の場合、担保価値と融資額が近くなり長期返済になると担保が融資額に届かなくなり融資困難となることがあります。

（３）返済比率ギリギリ
都市銀行や地銀の場合、年収に占めるローン返済額の割合に一定のルールがあります。これを返済比率と呼びます。年収400万円前後だと返済比率は３０％から３５％が多いのですが、その返済額を計算する場合、実際のローンの金利ではなく「審査金利」というものを用いて計算する場合が多いのです。概ね3.9%から4%くらいで計算することが多く、2600万円の35年返済の場合3.9%で計算すると年間返済額約136万円となり年収410万円に占める割合は３３％強となります。これは前述した３５％のギリギリであり、いわゆる可処分所得でいくと
３５％を超えてくるので融資に対して慎重になってしまう可能性があります。

対策としては、
（１）延滞をしない。
（２）担保の高い物件を選ぶ
（３）同居家族で収入のあるひとを合算する。または、購入物件価額を下げる。
等が考えられます。

またプランナー個人として気になるのは、
（１）自己資金なしで購入して大丈夫か。
（２）何歳まで返済できるか。それによって返済計画を煮詰める必要性があるのでは。
という点です。

以上、参考にしていただければ幸いです。

株式会社FP-Japan
宮嵜　勝己

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