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藤森 哲也
不動産コンサルタント

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建築条件付き物件、住宅ローンについて

2011/11/10 18:10
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hiro19hiro79 さま


はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

早急に銀行の選定を行い、遅くとも12月上旬までには正式内定を取得して下さい。


住宅ローンというのは、建物が完成した時に融資を受けるのが一般的です。

しかし 土地を先行して取得する場合、どうしても建物完成前に土地の決済を行わなくてはならず、
その支払金を捻出するためには、つなぎ融資を利用するか、分割実行が可能な銀行で借入するケースがほとんどです。
※分割実行 = 融資金を数回にわけて実行すること。

都市銀行であれば、融資金を2回 (土地決済時と建物完成時) にわけての実行も可能です。
しかし ネット銀行は建物完成時にしか融資をしないため、今回のようなケースには不向きといえるでしょう。


また 土地先行取得の場合は、建物代金の支払い時期にも注意が必要です。

建物の手付金だけ先に支払い、残りは建物完成時に支払うような契約の場合、
分割実行を行っている銀行で融資を受ければ、つなぎ融資を利用する必要はありません。

しかし、建物代金を複数回 (着工時、上棟時、完成時) にわけて支払う場合、
完成前の支払金を 頭金の残金で賄えるのであれば問題ありませんが、
そうでない場合は不足分を融資金で補うことになります。

大手のHMなどでは、提携ローン等によりつなぎ融資を斡旋してくれることもありますが、
そうでない場合は 建物代金を複数回に分けて融資をしてくれる銀行で借入を行います。
とはいえ、この融資方法は銀行側にも多大なリスクがあるため、取り扱っているところは非常に少ないのが現状です。


このように工務店やHMへの支払いに つなぎ融資や分割実行が不可欠であれば、
金利や保険以上に、支払い時期に対応した融資を行ってくれる銀行を選択することが大切になってきます。
いずれにしろ、まずは建物完成まで見据えた資金計画をたてるところから始めてください。



以上、ご参考になりましたでしょうか

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補足

変動金利の場合、金利が上昇してきたら固定金利に変更することは可能です。

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評価・お礼

tomohiro1979 さん

2011/11/11 09:33

早速の回答ありがとうございます。非常にわかりやすい回答で参考になりました。
家に帰って確認したら藤森様のご指摘通り、建物代金を複数回(着工時、上棟時、完成時)
にわけて支払う形でした。不足分をつなぎ融資金で補うことになりそうです。HMの担当に確認したところ土地決済をHMの提携銀行のつなぎローンにて実行の予定ですので金融機関の最終決定は3月上旬でも、場合によっては大丈夫・・とのことでした。場合によっては・・・というのが気になりますが。つなぎローンの金融機関と実際の住宅ローンの金融機関は別々でも本当に問題ないのでしょうか? やはり12月上旬までに決定すべきでしょうか。よろしくお願いいたします。

藤森 哲也

2011/11/11 12:21

評価いただき、ありがとうございました。

場合によっては・・・というのが気になりますね。
HMの担当者にきちんと確認しておくことをお勧めいたします。

借入先の決定時期は、土地の決済資金を住宅ローンで対応(分割実行)するのか、
つなぎ融資で対応するのかによって異なると思います。

住宅ローンで対応するのであれば、12月上旬までに借入先を決定して、
20日には融資実行されるような段取りが必要です。
他方、つなぎ融資で対応する場合はこの限りではありませんので、
つなぎ融資を受けるための条件をきちんと確認しておく必要があります。

また つなぎ融資と住宅ローンの金融機関の相違も融資先の判断となります。
住宅ローンの借入先にきちんと確認しておいた方が良いでしょう。

今回のようなケースの場合、HMあるいは土地を仲介した不動産会社と相談しながら、
ローンを進めていった方が無難かもしれませんね。

回答専門家

藤森 哲也
藤森 哲也
( 不動産コンサルタント )
株式会社アドキャスト 代表取締役
03-5773-4111
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この回答の相談

建築条件付き物件、住宅ローンについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/11/10 10:37

お世話になります。
初めて質問させていただきます。
家の検討はこれからしようかという時に出てきた物件で、何の知識もないままの検討スタートで急展開だったため色々と無知な部分がありま… [続きを読む]

tomohiro1979さん (埼玉県/32歳/男性)

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