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平野 秀昭

平野 秀昭
不動産コンサルタント

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頭金1000万円は奥様 住宅ローンは主人 所有権の持分は?

2011/09/26 17:07

こんにちはnbforalさま、アーバンビレッジの平野です。

まず、現段階では銀行での金消契約が終わった段階で、まだローン実行と所有権移転はされていませんよね。
であれば、今の段階では、まだご主人だけの登記名義になったわけでもありませんから、登記がされるまでは、奥さんとの共有名義にすることは可能です。(後日にやりなおすことも夫婦間売買も必要ありません)
奥様とご主人との持分を決め、銀行と担当司法書士に早めに連絡してください。

銀行への連絡が必要なのは、銀行は物件全部を担保として融資しますので、奥様の持分に対しても担保としてみることになります。
そこで銀行としては奥様に、奥様持分についての担保提供者となってもらわないといけないので、その書類の提出を求められることになります。

司法書士への連絡は、司法書士が登記手続きをしますので、当然に持分割合を伝えておかないといけませんし、登記委任状には、ご主人様と奥様との両者の印鑑も必要となってきますので・・・


それでは、持分についてですが、誰がその不動産に対してお金を支払ったかにより持分が決まります。
逆に言うと、お金を支払ってもいないので大きな持分を持つと、実際に支払った人からの贈与とされることもありますので気をつけてください。
(1000万円を奥様が出したのに、全部をご主人名義にするとなると奥様からご主人への贈与とみなされかねません)

ということは、奥様が預金から出された1000万円分については奥様名義にできる、というよりも、そうされるのが一般的です。

では、ローンの分をどう扱うかです。
奥様も働いておられ、一緒にローンを返されるということでしたら、ローンの分の半分づつ、もしくは(所得の違いを考慮して)ローンの分をそれぞれの所得に応じた割合の持分にすることも妥当なのかもしれません。
仮に専業主婦であれば、ローン分の持分はご主人名義になります。

つまり、奥様は1000万円分と所得の割合分、ご主人様は所得の割合分で持分設定をするということが1番妥当な持分割合だと言えると思います。
(基本的な考え方からすると、所得については現時点だけではなく、ローン返済期間全体にわたって、所得割合がどうかを検討するべきだと思われます)

補足

次に、住宅ローン控除についてですが、住宅ローン控除はローンの負担割合に応じて働いておられる奥様もローン控除が可能です。

例えば、年末ローン残高が3000万円で控除額1%の30万円となりますので、ローン負担分が50%づつであれば、それぞれが15万円づつの還付があることになります。
(2人で申告しても1人で申告しても、合計額がローン残高の1%の範囲内ということになります)

上記の場合、ご主人様が所得税を30万円以上の額を納められていない場合は(所得税額が還付の限度となる、例えば20万円しか所得税を収めてない場合は20万円が還付の限度となる)有利となりますが、ご主人様単独で30万円以上の額を納められているのであれば、還付額は同じということにはなりますが・・・


最後に、奥様の両親からの贈与についてですが、何年かにわたって年間贈与の非課税枠110万円の範囲内での贈与を受けたものを貯金しておいたとすると、贈与税はかかりません。

また、住宅を購入するため資金として一時的に提供してもらった場合には、「住宅取得資金の贈与の特例」や「相続時精算課税制度」により、こちらも非課税(厳密に言うと相続時精算課税の場合は相続時に精算されるのですが)になると思われます。

これらの特例を利用するには申告をしたり書類と揃えたりする必要がありますので、詳しくは税理士、もしくは税務署へのお問合わせをお勧めします。

贈与
名義
住宅
担保
ローン

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この回答の相談

金消契約後の名義変更

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/09/26 12:30

この度、3280万の物件を購入し、主人だけがローンをくみました。
自己資金は私(妻)の貯金から、1,000万だします。このお金には私の両親から援助してもらったお金も含みます。

ところが、私たちが勉強… [続きを読む]

nbforalさん (大阪府/33歳/女性)

このQ&Aの回答

金消契約後の名義変更 新谷 義雄(ファイナンシャルプランナー) 2011/09/26 13:42

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