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対象:住宅・不動産トラブル

井本 須美尾

井本 須美尾
司法書士

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契約解除・手付金返還は難しいでしょう

2011/08/10 11:32
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 はじめまして。司法書士の井本と申します。

 せっかくのマイホーム建築という素晴らしいイベントがご質問のような状態になり、心中お察しします。

 まず、ご相談者様の希望は以下のとおりと整理します。
  1.契約を解除する。
  2.手付金を返還してもらう。

 細かい部分については不明なので、大まかな判断を述べます。

 まず1の契約の解除について
 今回のケースは完成した土地付一戸建てを購入する本来の建売とは違い「土地の売買契約と建物の建築請負契約」ですね。
 で、この手付金はおそらく「土地の売買契約」の解約手付金だと推察します。

 であれば、「土地の売買契約」の解約については民法557条に「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる」とあり、相手が売買契約の履行に着手しているかどうかが解除できるかどうかの判断となりそうです。

 「建物の建築請負契約」は第641条に「請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。」とあり、第635条にも「仕事の目的物に瑕疵(キズ、問題箇所)があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約を解除することができる。」とあります。
 しかし、635条には但書きがあり、「ただし、建物その他の土地の工作物についてはこの限りでない」と建物や土地の定着物では契約を解除できないと受け取れる但書きがあります。

 この場合、今回お話の「建物の基礎」が「土地の工作物」に当たるので、契約の解除はできないということになります。
 この場合に請求できるのは「瑕疵の修補」のみということになります。
 しかし姉歯事件以降、このあたりの解釈も変化してきています。
 ですから今回の場合「建築確認」をおろした行政庁に、「本当にこの建物は建築確認どおりに施工がなされているのか」ということをご相談なさってはどうでしょうか?
 中間検査まで待っていては遅いということも説明すればよいと思います。
 また、そういったことも考慮していることを不動産業者に匂わせて、ちゃんと補修してもらうか、もう一度基礎をやり直してもらう請求もできるかもしれません。

補足

 2の手付の返還に関しては上記のように「土地の売買契約」の解約手付金なのであれば、条文どおりに判断すると返還は無理だといえます。
 しかし、現在問題がおきているのは建築工事の基礎の施工についてなので、土地の売買契約については問題が無いともいえます。
 土地の売買契約の解除をするためには手付金を放棄しなければならないのですが、建物建築のことも合わせて今後の対応をとってもらえるようにお話合いを進めてみてはいかがでしょうか?

 契約は一度交わしてしまうとなかなか一方的には解除でいないようになっています。

 とくに、不動産については金額的負担が大きいとのことで、なかなか契約解除などもできないようになっています。
 条文どおり、杓子定規に考えるとご相談者様にとって難しい結果になりがちですが、業者もあまり問題を起こして、行政からにらまれたくないという事情もあります。
 姉歯事件以降、行政も手抜き工事などには敏感になっているので、そのあたりから話合いをなさってはいかがでしょうか?
 その際、専門家であるお父様やお兄様の意見をいただいたりすれば、心強いかと思われます。

契約
請求
一戸建て
土地
基礎

評価・お礼

pecosmile さん

2011/08/10 13:26

回答、ありがとうございました。
手付金は戻らないことを前提に、改めて今後どうしたら良いか考えてみます。
一度ちゃんと行政庁などに相談した上で、今後を検討したいと思います。
基礎は雑ですが、それよりも心配なのは、雑な基礎だからそれと同じように、これからも雑に建てられるのが心配です。
不動産にもその不安を相談してみます。

ありがとうございました。

井本 須美尾

井本 須美尾

2011/08/10 14:21

 そうですね。
 不動産屋さんもそういったトラブルは大なり小なり経験していると思うので、相談してみるのも一案だと思います。

 お腹立ちやご不安もわかりますが、くれぐれも感情的な方向(お互いに)に持っていくのは得策ではありませんので、くれぐれも冷静にご対応なさってください。

 行政への相談もいきなり行くのではなく、まず不動産業者か請負業者に「これって、建築基準法上の規定には合致してるんですか?建築確認ではどうなってますか?」といったことを尋ねてみると態度が変わるかもしれません。
 伝家の宝刀は最後に抜くのが得策です。

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この回答の相談

建て売りを解約したいのですが、手付金は戻ってきませんか?

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/08/09 18:19

初めまして。

先日、建て売り新築戸建てを契約しました。
建て売りですが、契約時にはまだ着工しておらず、土地と間取り図などを見て購入を決めました。
その後、ロ… [続きを読む]

pecosmileさん (神奈川県/32歳/女性)

このQ&Aの回答

多分、契約金は全て戻らないでしょうね! 稲垣 史朗(リフォームコーディネーター) 2011/08/09 23:26
契約解除 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2011/08/10 02:51

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