不動産投資は、最初の一歩が大切! - 専門家回答 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。
三木 正義

三木 正義
不動産投資アドバイザー

10 good

不動産投資は、最初の一歩が大切!

2011/06/04 03:14

三木ハウスプランの三木と申します。

不動産投資は、最初の一歩が大切です。不動産投資は、どのようにスタートするかで
将来が大きく決まってしまいます。小回りがきかないのです。

ですから、勧められた物件に飛びつくのではなく、慎重にご自分の目で調査してから
結論を出してください。

今回の物件ですと駅から17分離れているので、まず駐車場がないと不利ですね。
エリア内の空室率はどうでしょうか?
一度付近のアパートを10棟ほど見て回られたらいかがですか?

アパートの各室の照明、カーテン、郵便受け等を観察すれば空室か居住中か判断でき
ます。ドアに電力会社の開通申込書がつるしてあったら空室です。
そのようにしてエリアの空室率はかなり正確に調べることができます。
同時にエリア内の人の動きや施設、学校なども見ることができて、すごく役に立ちま
すよ。

駅から離れていることもあり、アパートの空室率は、おそらく20%以上になっている
のではないでしょうか。

ご検討中のアパートは、洋風で3年前に外壁塗装済みとのこと、多分しゃれた美しい
外観の建物で、入居率は高いのだろうと推測しますが、今後も20年、高稼働を維持し
ていくのは大変でしょう。

支出面では、設備の交換や修繕費用が思った以上に発生するものです。ほかに広告費
や管理費、固定資産税が掛かります。

以上の点から最悪、満室時家賃35万円に対して30%減を想定しないといけません。
つまりローン支払い前の家賃収入が24.5万円ということです。

これでは、お子様の教育費捻出のために始められた不動産投資が、逆に足を引っ張り
かねませんね。


前回のご質問で、3棟程度購入を考えていると仰っていましたが、次の購入で銀行融
資を得るには、1棟目の実績が非常に重要です。
1棟目でしっかりキャッシュフローを残し、安定した賃貸経営の能力があることを銀
行に認めてもらわないと、恐らく2棟目の融資は無理でしょう。

その意味でも、不動産投資は、なにより最初の一歩が大切なのです。

不動産投資を始めるにあたっては、まずエリアの状況や物件をよく調査してください。
数多く見ることによって、物件を見る目も養われ、家賃や利回りも判断がつくように
なります。根拠を持って価格交渉もできるようになれば強いですよ。

どうか不動産投資で成功されますよう、ご期待いたします。
    

補足

先の回答者の方も述べておられる通り、そのエリアの人口の推移がどうなっているかは
アパート経営にとって最重要です。日本の人口減少が続く中で、埼玉県の場合は人口が
増加しています。
私は以前、大宮ソニックシティに行ったことがあり、その時に街中を歩きましたが、
シャッターの降りた店は見かけませんでした。
大宮は活気があり、人も親切で、好きな街です。

埼玉・大宮で気に入った物件が見つかるといいですね。

不動産投資
家賃収入
アパート
ローン
キャッシュフロー

(現在のポイント:27pt このQ&Aは、役に立った!

この回答の相談

初心者 不動産投資 中古一棟アパートを買おうと思っています

マネー 不動産投資・物件管理 2011/06/01 09:37

前回の物件は購入できませんでした。今回はぜひと思っています。
不動産屋さんもある程度の土地の坪数もあり又大宮から徒歩圏内の為
おすすめですとのことでした。やはり今回も心配なので
アドバイスいただけると幸いです。よろしくお願いします。

taitairyoryoさん (埼玉県/39歳/男性)

このQ&Aの回答

中古アパートの投資は長期的な見通しを 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2011/06/01 22:27
よく検討した方が良いと思います。 真山 英二(不動産コンサルタント) 2011/06/03 13:50

このQ&Aに類似したQ&A

新築区分マンションの運用方法について eneloopyさん  2015-11-08 16:50 回答4件
新しく始める不動産投資 halukazeさん  2013-04-12 23:59 回答2件