よく検討した方が良いと思います。 - 真山 英二 - 専門家プロファイル

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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よく検討した方が良いと思います。

2011/06/03 13:50

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

通常、不動産投資を行う場合、
まず対象エリアの調査を行います。

エリアの人口が増加しているのか、減少しているのか。

人口が増加しているエリアであれば、賃料想定を
現在募集がかかっている賃料をもとに、
駅からの距離、構造、間取り、面積、築年数等々で
補正を行って試算していきます。
人口が減少しているエリアであれば、賃料想定を
現状より厳しく試算していかなければ危険です。

また、駅からの距離は利便性に直結するので、
徒歩17分の場合は、周辺の特殊事情があるのか
どうかを確認する必要があります。
今回は、2DKなので、おそらくファミリー向けの
マーケットを考慮した方が良いと思います。
アパートの周辺に、評判の良い小学校がある等々の
プラス条件があるのかどうかを確認してください。

仮に、人口が横ばいもしくは減少しているエリアで、
アパート周辺に特段の事情がなければ、
飛びついて購入するほどの物件ではないのではと感じます。

最終的な判断については、物件や周辺環境を
見なければわかりませんが、
駅徒歩17分、築22年の木造アパートで、
万室想定の表面利回りが9.3%では
不動産投資としての収益を
最終的にとることが難しいのではと思います。

不動産投資は、一つの事業としてとらえる必要があります。
投資想定期間中のキャピタルゲイン・ロスとインカムゲインを
総計して、可能であれば、現在価値に割り戻して
事業計画を立てていく必要があります。

今回、再開発事業、新駅設置、道路収用等々の
特殊事情があれば別ですが、
よく慎重に考えた方が良い案件だと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

調査
事業計画
価値
木造
不動産投資

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

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この回答の相談

初心者 不動産投資 中古一棟アパートを買おうと思っています

マネー 不動産投資・物件管理 2011/06/01 09:37

前回の物件は購入できませんでした。今回はぜひと思っています。
不動産屋さんもある程度の土地の坪数もあり又大宮から徒歩圏内の為
おすすめですとのことでした。やはり今回も心配なので
アドバイスいただけると幸いです。よろしくお願いします。

taitairyoryoさん (埼玉県/39歳/男性)

このQ&Aの回答

中古アパートの投資は長期的な見通しを 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2011/06/01 22:27
不動産投資は、最初の一歩が大切! 三木 正義(不動産投資アドバイザー) 2011/06/04 03:14

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