中古アパートの投資は長期的な見通しを - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。
野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

1 good

中古アパートの投資は長期的な見通しを

2011/06/01 22:27
(
5.0
)

不動産投資を検証しているFP 野口です。

taitairyoryo様が投資しようとされ、自分の今後の将来を案じられる心境は理解します。

私見ですが、以下に述べさせていただきます。

先ず、■物件 ですが、木造アパート1棟2dk(50平米?)6戸で築22年ですね。木造築22年は税法的に減価償却で言う耐用年数が22年ですから、償却完了物件という判定です。ただ現状は外壁塗装も数年前に完了との事で、現在も約月6万円で賃貸がついていることでそれなりにメンテナンスがされているのでしょう。今後20年も現建物を維持するには常識的に内装外装とも相当の費用が掛かることは明白です。是非、専門家の意見をお聞きになることです。

■立地は、大宮と言う地域は今後も栄える地域と思います。やや駅より徒歩17分と言う距離が気になりますが。多分1種住居専用地域と理解します。その他の都市計画条件をお調べされるよう。

■家賃収入 は常に満室条件での試算は危険です一般に木造APは90%です。

■購入費用 4,500万円は直ぐにわかりませんが、土地が路線価より試算しますと3,800万円~4,000万円でしょう。もし土地時価がこれくらいだと築22年の建物を700~500万円で購入することになります。


■ローンは、自己資金450万を除き4、050万円とされていますが、購入諸費用はどうなっていますか?仲介料などっを考えると初期費用180万円程度必要でしょう。
20年変動3.5%は普通と思いますが、築22年でこの条件をなかなか銀行は渋ります。
金利が、今は最低と思ってください、金利上昇リスクを組み込むことです。たとえ1.5%アップすれば、月返済は約3万アップします。

以上、現在の表面利回り9.3%だけで判断せず、長期視点を持ってキャシュフローを考えるべきです。現状、日本の住宅は有り余っています。約15%が空き家です。埼玉も例外ではなく、空き家住宅は増え続けています。不動産価額がどうなるか、家賃がどうなるかはわかりませんが、基本的条件から大幅上昇はないでしょう。

以上御参考としてください。
 
 個別のことは、http://www.iriscon.co.jp 

アパート
不動産投資
ローン

評価・お礼

taitairyoryo さん

2011/06/02 13:15

早いアドバイスありがとうございます。
今後の20年の内装外装修繕は知り合いの業者に見てもらい至急検討します。また、仲介料は頭にあります。その他、約15%が空き家は、正直心配です。おっしゃるとおり長期のキャッシュフロー重視で再度見直してみます。ありがとうございます。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

(現在のポイント:27pt このQ&Aは、役に立った!

この回答の相談

初心者 不動産投資 中古一棟アパートを買おうと思っています

マネー 不動産投資・物件管理 2011/06/01 09:37

前回の物件は購入できませんでした。今回はぜひと思っています。
不動産屋さんもある程度の土地の坪数もあり又大宮から徒歩圏内の為
おすすめですとのことでした。やはり今回も心配なので
アドバイスいただけると幸いです。よろしくお願いします。

taitairyoryoさん (埼玉県/39歳/男性)

このQ&Aの回答

よく検討した方が良いと思います。 真山 英二(不動産コンサルタント) 2011/06/03 13:50
不動産投資は、最初の一歩が大切! 三木 正義(不動産投資アドバイザー) 2011/06/04 03:14

このQ&Aに類似したQ&A

新築区分マンションの運用方法について eneloopyさん  2015-11-08 16:50 回答4件
新しく始める不動産投資 halukazeさん  2013-04-12 23:59 回答2件