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三木 正義

三木 正義
不動産投資アドバイザー

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資産としてのマンションの価値は、20年で半値以下に・・・

2011/05/29 22:33
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三木ハウスプランの三木と申します。mermaidlove さんのご質問にお答えします。

結論から言って購入されるマンションの資産価値は、mermaidlove さんが期待されるよりは低くなってしまいそうです。

持家が資産形成に役立ったのは過去の時代、経済が成長し、土地の価格が右肩上がりで上昇を続けた頃の話です。今は経済が停滞し、土地価格も下がり続けています。人口が減少するのに対し、ご主人が仰る通りマンションは過剰供給の状態です。きびしい人は、マンションは買った瞬間から値段が下がり続け、20年後には半値以下になると言います。

加えて、この度の震災と原子炉事故による影響で、経済の先行き見通しがきかなくなってしまいました。このような困難の時代には、なおさらマンション購入はメリットがないばかりか、リスクを伴うものになると私は思います。マンション購入により経済的な自由が失われます。毎月の住宅ローンの支払いの他に管理費と修繕積立金の支払いが固定化され、設備のメンテナンス、固定資産税の負担等が重荷になります。

マンションを買った人で、住まなくなったら売却するか賃貸すればよい、というふうに漠然と考えていた人の殆どは最後に損をしています。損をしても、これまでの時代は何かで穴埋めができて大きな痛手にはならなかったのです。しかし今後はできるだけ不動産で損をすることは避けていただきたいと思います。

mermaidlove さんがマンション購入を検討されたのが、お子さんの面倒をみてもらいたいという目的からであればご主人の実家近くに賃借されることをお奨めします。あるいは将来的な義御両親の介護が目的ということであるなら、はじめから御両親宅に同居されるという選択もありではないかと思うのですが…。もし将来に賃貸経営を考えられるのなら、そこで計画的に資金を蓄えることができて、かなり有利です。

以上の私の考えは、mermaidlove さんの期待される回答にはなれなかったかも知れません。どうか他の回答者の意見も参考になさって、よくご検討下さい。

補足

なお、大阪府の住宅事情や賃貸事情について、コチラのHOME'S のページをご参考までに。
http://toushi.homes.co.jp/owner/osaka/

データを取った日により数値に変化はあると思いますが、本日のデータによれば、
大阪府の家賃相場は、3LDKで91,600円、賃貸用住宅の想定利回りが10.4%、空室率が19.9%です。(東大阪市の空室率については27.3%と高くなっています。ただし近鉄奈良線の主要駅は人気がありますので、こんなに高くはないでしょう。)

家賃が91,600円ですので、年間家賃は1,099,200円、これを想定利回り10.4%で割ると賃貸用住宅の価格が10,569,000円と出ます。大阪府下での3LDK賃貸用住宅の相場価格が10,569,000円ということになります。
この計算は、不動産投資家が予想収益から投資物件の相場を割り出す計算方法です。賃貸経営の立場からの合理的でシビアな計算式です。

一般の方が建物の構造や築年数、土地面積等の異なる個別の不動産について価格を求める積算方法とは違いますが、このような計算方法があるということもご参考にしてください。

土地価格
マンション購入
不動産
資産形成
資金

評価・お礼

mermaidlove さん

2011/05/30 11:48

非常に冷静なアドバイスありがとうございます。
数字で示していただけると非常にわかりやすく、まさに目が覚めるような気持ちです。
ずっと賃貸に住んできており家賃がもったいなく思っていた事、ちょうど近くに分譲マンションが売り出していた事で、「なんていいタイミング!!」と舞い上がってしまいましたが、第三者様からのご意見で、自分たちの状況を客観的に見る事ができました。
義両親との近居は急ぐ必要はありませんので、一旦ここは白紙に戻して、もう少し夫婦でライフプランを考えていきたいと思います。
ありがとうございました。

三木 正義

三木 正義

2011/05/30 14:21

「持家が有利か、賃貸が有利か?」という疑問は多くの人が感じていることです。
家賃がもったいないとmermaidlove さんが思うお気持ちはよく理解できます。
それでも、持家の場合は家賃以上にトータルにお金がかかる可能性が高いのです。

ご夫婦でライフプランを考えていかれるとのこと、すばらしいです!
ぜひ、お二人の力でそれを実現していってください。

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この回答の相談

資産としてのマンションの価値は?

住宅・不動産 不動産売買 2011/05/25 12:15

初めまして。

現在、大阪市内に賃貸で家族3人で住んでおりますが、この度、義実家(東大阪市在住)近くにできたマンションを購入しようとかと考えております。
目的は、現在共働きである為子… [続きを読む]

mermaidloveさん (大阪府/31歳/女性)

このQ&Aの回答

周辺の中古マンション相場を参考に・・・ 中原 秀樹(不動産業) 2011/05/30 17:48

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