木造アパート購入

内容を拝見する限りは立地や利回りは悪くないように思われます。

戸当たり4万円程度の賃料であれば学生の需要も見込めそうなので、賃貸で苦戦することもさほどないように感じられます。

ただし、少し気になった点を挙げさせていただきますと・・・

1.築23年の木造
10年は大規模修繕は不要とのことですが、外壁や屋根（スレート？）のことでしょうか？
構造の耐久性で重要なのは木造の場合、腐朽や白アリ対策ですので、風通しが良い立地でない場合は疑ってみたほうがいいかもしれません。
基礎の床下換気口を覗いたり、ジメジメしていないか見るだけでも耐久性判断の一つになります。

2.賃貸退去後のコスト
原状回復費用やリーシング費用など一部屋あたりのコストは10万円～20万円前後かかりそうです（設備の一部更新など含め）。
例えば学生の入居が多く3月に一斉に半分出られてしまうといきなり80万円ほどかかったりすることも考えられますので、キャッシュフローはある程度ストックしていくことをお勧めします。

3.更地にしての売却
更地にするには入居者を退去させなければなりません。
賃貸借契約を更新せず徐々に出すことになりますが、正当事由が必要であり、全員退去させるのはそれほど容易ではありません。
多額の立ち退き料を要求されることもありますので、出口戦略を明確にお考えであれば定期借家契約にすることをお勧めします。
ただし、定期借家は文書での説明など一定の手順が必要なこと、平成12年3月1日の法律施行前から住んでいる方は切り替えができないなどありますのでご注意ください。