定期借地権の設定が良いでしょう。 - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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定期借地権の設定が良いでしょう。

2011/01/15 20:39
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4.0
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不動産中心のFP 野口です。

ぴよぴよぴ様の賃貸している一戸建住宅は、長期に亘り賃貸が可能で 且つ土地の所有権を維持するとの観点から述べさせていただきます。

現住宅(築28年木造住宅)の売渡は、価額は極僅か新築価額の3~5% またはほぼゼロ程度と思います。お互いの合意の上でお決めください。

家屋を建てる借地権を設定する場合は、最近は「定期借地権」の利用をお勧めいたします。
従来の借地権は、土地が地主に戻る方法や期間が判然とせず、また一反借地権を設定すると、立退き料やその方法がもめる基になります。

したがって、定期借地権は、期間を決め借地権を認め、家屋を建てることを認めます。期限は、一般木造の場合は20~30年、鉄骨、鉄筋の場合は30~50年です。保証金は、地価の20~30%を預かり、返還時全額返還が原則です。賃料は、土地固定資産税等の年間額の7~13倍が妥当でしょう。期間終了じには、原則更地で返還、更新はしない。土地または、建物の所有者が変更する場合は、互いの所有者が承諾を条件とする。相続の場合は相続人がこれを継承する。ーーなどを「定期借地権設定契約書」を締結し、公正証書とすることです。

法定建物耐用年数で(鉄筋47年、重量鉄骨34年、木造22年)以内で定期借地権を設定する場合は、契約満期期日に残存価額を買取ると言う取り決めも出来ます。この場合は予め価額を決めておきます。

この場合、予め建物構造の制限(木造のみしか認め無いなど)や、建物面積の制限(延べ床面性を何平米以内)などを取り決めます。
更に、期間内に増改築する場合は、賃料や保証金の増額割合や地主の承諾要件とするなど想定される事項を出来るだけ詳しく取り決めます。

地主として留意は、前後が傾斜地であれば、災害などによる崩壊の責任、河川の氾濫による流出、都市計画などによる立ち退き、土壌汚染の予見など損害賠償からの忌避を網羅します。

定期借地権以外の借地権設定も可能ですが、短期10年以内の借地権は、借主が自前で建物を建て場合は、自動的に居住権が発生します。ご留意を。

借地権設定は、登記簿に登記が常識ですし、期間内に夫々の所有者が代わる事を前提にお考え下さい。代わっても問題なく次の所有者が円滑に継承することが出来るという環境が条件です。

契約には、宅建主任、弁護士、司法書士などの専門家の介在が賢明です。

公正証書
住宅
土地
賃貸

評価・お礼

ぴよぴよぴ さん

2011/01/17 17:23

ご丁寧にありがとうございました。
あらゆることを想定して、ベストな契約ができればと思います。
登記の仕方、税金等もお互い負担がかからないように出来ればと考えています。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

貸していた家屋を借家人負担で改築して、借地権を設定する

住宅・不動産 不動産売買 2011/01/15 18:57

はじめまして。よろしくお願いします。

6年ほど前から知人に一戸建てを貸しています。
現在、築28年になる木造で、あちこちガタが来て、手直しが必要な状態です。

… [続きを読む]

ぴよぴよぴさん (東京都/48歳/女性)

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