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対象:不動産売買

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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問題がある物件の価値判断について

2011/01/09 19:56
(
5.0
)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

一般的に不確実性の高い物件(リスクの高い物件)ほど、
買主が不確実な部分に対するリスクを負うので価格が安くなります。

今回、売主が解決方法を知らずに、
こちら側で問題を解決できるのであれば、結果として、
とても良い買い物をしたことになるのではないかと思います。

ご質問については

>どういった流れで話を進めればよいものか?
信頼できる仲介業者を通じて、
駐車場の所有者に売却の意思があるのかを確認します。
もし、駐車場を不動産業者が管理をしているのであれば、
その管理業者に一度話を聞いてみるのも手だと思います。

>売主は再建築できることに気づいていなかったが、
>可能とわかったら値段が上がるものなのか?
現在の値付けが、再建築不可を前提としているのであれば、
再建築可が判明した段階で値上げを要求される可能性はあります。

>都市計画道路がもし始まった場合、立ち退きの保障はどの程度してもらえるのか?
計画道路の用地買収(収用)が始まった場合、その時の
相場よりは高く買い取ってくるのが一般的です。
また、その場合に、代替地の権利も付いてくるので、
立ち退きによって、収用される場合は、かなり良い条件になります。

>仲介業者ではなく、売主の不動産業者に直接話をしたほうが良いのか?
なるべくなら現在の解決方法を売主業者に知られない方が
価格交渉等がスムーズに進むと思います。

>駐車場の一部を購入する場合の値段はどのくらいになるものなのか?
一部を取得する意図が隣地の有効活用であることが
駐車場の所有者に分かってしまうと、相場よりはかなり割高な
価格を提示されると思います。
可能であれば、駐車場としてその一部を購入したいという旨で
交渉ができればベターです。

>また他にどのようなリスクは考えられますか?
駐車場の買収が不可能な場合は、再建築の条件として
通路の使用承諾が必要となります。
土地単体で、再建築ができない物件は、
金融機関の融資が付きにくいので、
流通性が低くなります。
資産価値が大きく下がりますので、現在の価格が安くても、
割安な買い物とはならない可能性が高いので、
注意が必要です。

少しでもお役に立てれば幸いです。

値上げ
交渉
立ち退き
駐車場
資産

評価・お礼

sossoo1122 さん

2011/01/09 20:45

真山様
アドバイスありがとうございます。
都市計画道路の件は大丈夫そうですね。一つ問題は解決しました。
仲介業者から駐車場の所有者に対して、売却する意向があるのかを相談してもらうつもりです。
売主についてはこちらより早く再建築の可能性に気づき動き始めていたようです。
ありがとうございます。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

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この回答の相談

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住宅・不動産 不動産売買 2011/01/08 23:53

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sossoo1122さん (神奈川県/31歳/男性)

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