擁壁の注意点

環境がよく、気に入られたとのこと、、、日照や緑、眺望や柔らかな風を感じられてのことでしょうか。

1．4.5ｍと高いので、強度や通風の問題、圧迫感があるのではないか。
２．切り土でも造成する際、多少盛り土をするため年数が経つと若干沈む。
３．擁壁の水抜き穴からはどのくらい水が出るものか。
４．北側擁壁は当然、後ろの宅地の持分になるのか。

ご提示された要件を考えると、私は逆に４から順に気になりました。

まずは敷地境界を確認することが必要でしょう。擁壁の上側が境界になっている場合も、下部が境界になっている場合も見てきました。この場合に擁壁の基礎がどのようになっているかも確認しておきます。大きな基礎が敷地境界からはみ出ている例も見てきました。（多くはないとは思いますが、、）
また、擁壁下部に排水溝はありませんか？これもどちらの所有でどこへ流れているかが問題となります。所有権の問題だけではなく、日常の清掃やメンテナンスにもかかわることなのでとても重要なことです。

次に２も重要です。盛土の部分が下がることが考えられますが、それ以上に、建てるべき住居の基礎形状にかかわることになります。現地を確認できればわかる場合もありますが、開発の図面等があれば見せていただく必要もありますね。
地盤が良好でしたら、通常の基礎で済みますし、「純粋に家を建てられる部分は３０坪です。」と書いておられますが、駐車スペースの上に張り出して建築することも簡単です。
北側擁壁から離して建てることも可能になり、擁壁の圧迫感も一気に解決するかもしれません。ゆえに私はこの４と２の二つの問題が重要と考えました。遠い将来の補修工事にも影響します。

まずは、敷地境界を確認し、境界と排水溝や基礎なども含めた擁壁との位置関係を確認すること、そして、盛土と切り土を表わす開発の図面や擁壁の基礎や構造を示す図面などを入手することが必要に思います。

この二つのことがわかれば、それほどデメリットはない可能性もあります。あとは建築家のとるべき方向によって大きく変わりますが、どのような土地でもデメリットを最小限に抑え、メリットを最大限引き出すことができると思います。
地脈や水脈など、地面の内部のことは私たち建築家もいつも悩まされ、また慎重にならざるをえません。どんな場所でも注意が必要です。

また、ぜひご質問ください。