新築中古マンションどちらが良い? - 向井 啓和 - 専門家プロファイル

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新築中古マンションどちらが良い?

2010/11/08 12:05
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新築マンションと中古マンションのどちらが投資として良いかと言うご質問かと思いますが、まず、全ての投資に言えるのですが時間が経過すれば「全ての物件」がいずれ中古になると言う事です。


ご自身の購入物件も今は新築の余韻がありますので暫くは新築の良さを体感されるのでしょうが、2年もして退去者が出れば中古物件としての扱いになります。


新築物件の問題はその2年~4年程度の所で再販売価格が「急落」する点です。2000万の物件であっても4年後の再販売価格は1500万等に低下します。また、家賃補償契約の見直し期間も丁度5年程度で取られている事が多いのも問題点となります。


現在の補償賃料は10年、20年とは続きません。従って現在のキャッシュフローが近い将来非常にタイトになり、10年後等にはキャッシュフローがマイナスになる事もあるでしょう。


(実際私達は多くのそのような投資家の方の相談を受けているので上記の様に言えます。)


今後のアドバイスとしては金利の高い方の残債を早目に減らす事です。15年もすればかなりの大規模修繕が必要になりますが、その時に残債が大きいとプレッシャーになりますので。(例えばIH、ユニットバス、等など)


また、今後の購入は利回りの高い中古の物件で大規模修繕の終了したものか、1棟物への移行を検討されたら良いのではないかと思います。現在であれば色々な選択がありますので勉強してみてください。(そうすると時間の経過と価格の下落との関係を理解してもらえるでしょう。)


ご質問の感じからして、たまたま最初の不動産投資が新築のワンルームマンションだったと思いますが、次の購入は不動産投資の大枠を理解してからされる事をお勧めします。

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評価・お礼

マンション投資 さん

2010/11/11 22:05

ご回答ありがとうございます。現在のプラス分を繰り上げ返済に回し、なるべく早く完済できるようにしたいと思います。
家賃保証は契約では35年保障となっていますが、保障自体が5年ほどでなくなることが多いということでしょうか?2年ごとの見直しはあり、減額は在るのでしょうが、保障自体まったくなしということもあり得るのでしょうか?その場合契約違反とはならないのでしょうか?再度の質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
( 東京都 / 不動産業 )
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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この回答の相談

マンション投資の今後について

マネー 不動産投資・物件管理 2010/11/05 10:16

こんにちは。投資用マンション2室を所有している32歳の男性です。
他のQ&Aを見ていてネガティブな意見が多く、不安になり投稿させていただきました。現在23区内に2室、新築で所有しており、毎… [続きを読む]

マンション投資さん (東京都/32歳/男性)

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購入から、返済・売却までトータルなキャシュフローの検証を 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2010/11/05 22:13

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