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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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購入から、返済・売却までトータルなキャシュフローの検証を

2010/11/05 22:13
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不動産中心のFP 野口です。

マンション投資様のご心配は至極当然です。2室購入されたのがいつか判りませんが、不動産投資は、本来短期間で売買するのが目的でなく、少なくとも5年以上35年程度の長期間保有し、運用する人が多いのです。

マンション投資様の場合は未だ数年でしょうから、5年、15年、20年を見据えて、出口戦略を立てる必要が有ると思います。

要点は、購入から、返済・売却までのキャシュフローがどうなるかと言うことです。売り手である不動産会社の予想キャッシュフローは、甘いものがあります。鵜呑みにすることが出来ません。これで失敗する人が多いのは近年多くいます。

例は、こちらで http://www.iriscon.co.jp/category/1204328.html

もう一つ、リーマンッショック以来今までにない、賃料下落と空室率上昇がおきています。統計的な資料はありませんが、今春以来8~12%の下落です。23区の中でも東北部は顕著です。これは当然と言えます。人口は減少に向かい、東京も微減が始まりました。それに不況で、デフレです。オフィスは勿論賃貸住宅だけがデフレの外とは行かないのです。
賃貸住宅は、デフレの遅行係数になります。理由は、契約が2~3年契約が主体で、契約更新時に賃借人は現在の相場を簡単に自己の水準を知ることが出来るようになりましたから、減額を強く要求してきます。

不動産投資様の保証家賃がどう言う会社で内容がわかりませんが、10年も保証しないでしょう。今は、幸い持ち出しもなく40万円近くのプラスで慌てることは無いと思いますが、昨年らいより、急速に価額がダウンしています。金利水準は今は低金利でこれ以上は低下は多くは望めません。

今から、10年~25年先の出口戦略をしっかり立てトータルキャッシュフローの検証するようお勧めいたします。

個別には、http://www.iriscon.co.jp/

補足

購入されたのが、2009年5月、10月でしたね。失礼いたしました。

不動産投資
マンション経営
マンション
キャッシュフロー

評価・お礼

マンション投資 さん

2010/11/06 20:35

野口様
コメントありがとうございます。現時点では月々の収支がプラスということであわてることなくじっくり今後のことを考えていきたいと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

マンション投資の今後について

マネー 不動産投資・物件管理 2010/11/05 10:16

こんにちは。投資用マンション2室を所有している32歳の男性です。
他のQ&Aを見ていてネガティブな意見が多く、不安になり投稿させていただきました。現在23区内に2室、新築で所有しており、毎… [続きを読む]

マンション投資さん (東京都/32歳/男性)

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