建築条件付土地契約について

REDSさん

はじめまして、ライフクリエイトの中島と申します。
不動産売買から住宅ローンのあっせんの実務を日常活動しております。

建築条件付土地についての契約条件を説明させていただきます。
まず、停止条件と解除条件の違いを理解しましょう。

停止条件とは・・
建築条件付土地の売買で「請負契約を締結すること」を停止条件としています。
即ち、請負契約の締結が土地の売買契約の効力を発生させる条件です。したがって、
土地の売買契約が締結しても請負契約が締結されなければ土地の契約の効力は
発生していないことになります。

解除条件とは・・
解除条件とは、契約の効力を消滅させる条件です。ローン条項（融資利用の特約）
では「○月○日という期限到来」が条件ですから、ローン不成立の確定などの期日が
到来することで契約の効力は消滅します。言い換えれば、ローン不成立または期限
の到来までは契約の効力は生じていることになります。

条件付土地売買のケースですと上記の停止条件と解除条件があり
まず、優先されるのは、停止条件（３ヵ月以内に建築請負契約の締結）が
クリアしないかぎりローン審査が承認でも解除できます。

ひとつ確認なのですが、融資（土地＋建物）とありますが建物もプランが決まっていないのにどのように建物代金を算出し、事前審査されたのでしょうか？事前審査だからとりあえず基本プランの価格で事前審査をしましょう・・・という感じだと思うのですが・・・
（※建物請負契約は締結していませんよね。締結しているならば、話が変わってきますので・・・）

REDSさんのご相談の回答は

３か月以内に建物の請負契約を締結しない限り土地の売買契約の効力は発生しません。
仮に、ローン審査の承認があっても白紙解約として手付金は無利息にて返金されます。
あくまでも、土地を購入しても、建物請負契約をする「条件付き」ですから・・・

アドバイスとしては、建物プランについて見直しができるか？
もう一度、相談されるのがよろしいかと思います。

また、住宅ローンについても専門の第三者に相談されることをお勧めします。
取引上の経緯や契約書の記載内容がわかればもう少し詳しく説明できるのですが、
基本的な条件付契約の説明をさせていただきました。

REDSさんの今回のご相談の参考になれば幸いです。

ライフクリエイト
中　島