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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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毎月の支払いを軽くすることが目的であれば、、、

2010/10/05 12:37
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4.0
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ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

個別の税相談に関しては、税務署、税理士等にご相談ください。

(1)1300万円の贈与に対する贈与税額は、
  1300万円-110万円(贈与税の基礎控除)=1190万円
  1190万円×50%-225万円=370万円となり、
  贈与税額は370万円となります。

(2)仮に1300万円を毎月3万円で返済していくと
  1300万円/(3万円×12か月)⇒ 36年超となります。
  ご両親の年齢等によりますが、
  あまりにも非現実的な期間だと贈与とみなされる
  可能性が高いと思われます。
  贈与とみなされない範囲については、税務署にご確認下さい。

(3)1300万円の一括支払いと賃借人が退去後の
  家賃相当額の相殺に関しては、
  贈与とみなされる可能性が高いと思われます。

基本的に親族間の借入に関しては、
きちんと金銭消費貸借契約書(いわゆる借用書)を結び、
その契約内容にそって、きちんと返済を行うことが必須となります。
また、契約内容については、「他人並み」であることが要求されます。

借入期間が極端に長かったり、
支払い時期が未定(賃借人の退去に依存)だったりした場合には、
税務署の調査の際に実質的に贈与とみなされる可能性が高いと思われます。


今回の相談目的が、
家計を圧迫している毎月支払いを軽くしたいことであれば、
現状のままでご両親にマンションを
残債程度で買取ってもらう方法もあります。

マンション相場が残債の1300万円程度の前提とします。
両親と不動産売買契約を結び、
その資金で住宅ローンの残債を消しこみ、
マンションの名義をご両親の名義に移します。
「通りもん」さんは、残債1300万円に対する毎月の支払い義務が消滅します。
ご両親には、マンション所有権とそこからの賃料が入ります。
最終的には、ご両親が亡くなられた相続の際に、
そのマンションが「通りもん」さんのもとに戻ってきます。

売買に関する費用はかかりますが、既存財産を実質的に
贈与ではなくて相続で移転することにより、
相続税の基礎控除(5000万円+法定相続人の数)が使えるので、
通常、大きな節税となります。

「通りもん」さんの家族構成、兄弟との関係等を考慮する必要がありますが、
ご両親にマンションを購入してもらうことも検討してみてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

贈与税
贈与
不動産売買
相続
住宅ローン

評価・お礼

通りもん さん

2010/10/06 22:21

真山様

早速のご回答有難うございます。
節税等について検討したいと思います。
色々と参考になりました。税務署で相談してみます。

有難うございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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