売買契約解除と仲介手数料の支払い - 専門家回答 - 専門家プロファイル

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宮下 弘章

宮下 弘章
不動産コンサルタント

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売買契約解除と仲介手数料の支払い

2010/09/24 12:03
(
4.0
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はじめまして。
横浜で不動産コンサルタントをしております宮下弘章と申します。

ご質問を拝見させていただきました。

先ず、仲介手数料の取扱いについては
不動産会社の考え方による部分が大きいと思います。
と申しますのは、契約成立時点で媒介契約書に基づく約定書を
締結(記載)している以上、仲介手数料の請求権はあるからです。

また、考え方としては「契約の解除」も、契約の履行になるからです。
つまり、契約解除になる場合は、契約書の条文のとおりの解除方法で
進めていくことになりますので、契約が履行されたことになります。
もっとわかりやすく言いますと、相手の契約不履行での契約違反による解除も、
契約書に則っている解除方法で進めれば、契約が履行されているとなるわけです。

なので、県によって考え方が異なるということではなく、
このケースに関し「仲介手数料を請求してはいけない」という規定が無いので、
ケースごとに県からの助言等も分かれてくるのです。

理屈をこねましたが、
この部分をご理解いただいた上でお話したいと思います。
例えば、私が仲介業者としての立場で過去に携わった契約解除のケースでは、
相手方の契約違反が理由の時は、仲介手数料の全額請求というケースは
ほとんど無かったのではないかと記憶しています。
(もちろんケースによって対応は変わっていたと思います)

これは、仲介手数料の請求は、あくまでも無事に契約が事運び、
約束通りに買主様に引き渡されて初めて全額いただけるものという
認識で仲介業務を行っているからです。
つまり、仲介手数料は契約締結の対価ではなく、
決済(引渡し)まで無事に終了したことの対価と考えているからです。

しかし、これは仲介業者の業務に対する考え方やケースごとの
着地点の見出し方によって異なるものです。
なので、最終的には仲介業者さんとの話し合いになるのが通常だと考えます。

ここに関してはおそらく意見がいろいろあるとは思いますので、
たくさんの意見をお聞きいただき、感覚等を掴んでいただいた上で
仲介業者さんとのお話に臨むことをおすすめします。
また、県にもご相談になられ中立的な意見をお聞きしながら
今後の対応方法を見出していくことも良いと思います。

簡単ではありますが、ご参考になれば幸いです。
宮下弘章

決済
契約書
請求
売買
不動産会社

評価・お礼

osantosan さん

契約の解除も契約の履行となるという考え方、仰るとおりですね。
ただもう少し踏み込んだお話を聞かせていただきたいのですが。
今回は私の仲介人であるA不動産がB不動産に特約条項に記載されてあることを
実行させなければならない、という業務は発生しないのでしょうか?
あくまで私の仲介人はA不動産でB不動産は関係ないと思われますので。
もちろん、仲介手数料は支払わない、というわけではなくいくらかはお支払いするつもりですが
仕事をしていない(特約条項に記載されたことを実行させていない)のに全額請求とは
いかがなものかな?と思っている次第です。

宮下 弘章

宮下 弘章

答えが少し不足していましたね。
ご評価欄のご意見を拝見させていただきました。

A不動産は、B不動産を通して売主が特約を履行しているかどうか
監視的な立場の役割義務があることは間違いないでしょう。
現場を見れば、決済までに工事が間に合うかどうか?検査が間に合うかどうかは
素人ではありませんから十分に見極められます。
そういう意味では、今回のような事例ではA不動産の立場としては
経過を把握しておくべきだったと言えましょう。
B不動産から経過報告があったなら別ですが、もし不安要素があるなら
買主仲介の立場で現場をチェックしたり当然にするべきでしょう。

もし、明らかにこのままでは間に合わないだろう・・・という時点で、
B不動産に対し何も催告をしていないようでしたら、
A不動産の取引に対する責任感の甘さがあったと言える事は間違いありません。
言っても言ってもB不動産が無責任だったという可能性もあるかもしれませんが。

今回のこと、B不動産がしっかり売主のエスコートをしていなかったのが
大半の原因だと言って間違いありません。
なので、このような結末を避けるためにどこまでA不動産が努力をしたかが
ポイントでしょうね。
こうなるならこうなるで、経過報告があったかどうか等も
A不動産がどこまで努力していたかを見極めるポイントになると思います。

さて最後に、仲介手数料全額請求の是非についてですが。
正直、違約金等の受領額の程度や、どこまで迷惑がかかったかに
よりますが、ご納得いかないのはよくご理解できます。
個人的には、全額請求をA不動産が固持しようとする事が無いと
願いたいところですが。
結局は目的が達成されない訳ですからね。
経過や状況を客観的に把握し、正当な対価を
請求するべきだと同業としては思うところです!

ご参考になりますでしょうか?
宮下弘章

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この回答の相談

売主の契約不履行によるキャンセル

住宅・不動産 不動産売買 2010/09/24 11:15

私は土地の買主で仲介業者を立てています。(A不動産)
相手方は売主で仲介業者を立てています。(B不動産)
7月1日に契約を交わし手付け金を支払いました。
9月30日に決済です。
手付け解除期限は… [続きを読む]

osantosanさん (大阪府/29歳/男性)

このQ&Aの回答

宅建業法では、原則「成功報酬」です。 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2010/09/24 13:13
原則はA不動産の言い分どおりですが 中沢 誠(不動産コンサルタント) 2010/09/24 12:41
争点 西垣戸  重成(不動産コンサルタント) 2010/09/24 17:58
まずは、売主に催告を・・・ 中原 秀樹(不動産業) 2010/09/25 16:45

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