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石川 嘉和

石川 嘉和
建築家

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広さと立地は将来のアドバンテージになりそうです

2010/09/06 12:20
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5.0
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邑都(ゆうと)設計工房の石川と申します。

将来的に賃貸にしたり売却したりできるだろうかということですね。
私がいままで都内で賃貸マンションを設計してきた経験でお話してみます。

投資に向く広さかどうかということですが、環境と駅などからの距離等の立地条件および広さ、 それから設備・仕様によって家賃の相場が決まってきます。
ほかの回答者の方も言われているように、「ワンルーム」というカテゴリーでは広さとは無関係に家賃相場が決まってくるという側面がありますので、広いために高家賃ということはあまり期待できないと思います。
ただワンルームも年々広い面積のものにシフトしてきているのも事実ですので、将来は狭いものから競争力を失い淘汰されることは予想されます。特に投資用に建設されたワンルームマンションは投資効率のために専有面積を小さく絞っているものが多いです。したがって29平米という広さは、中古になった将来も他の中古マンションに比べ競争力を保つというメリットをもたらしてくれると思います。

また、人口の減少で賃貸マンションも余ってきていて、立地条件によっては家賃を下げても空室がなかなか埋まらないエリアもあります。
しかし今回は山手線から徒歩5分でしかも比較的静かな場所とのことで希少性もありそうです。したがって立地条件の上からも賃貸需要は将来も見込める場所である可能性は高いと想像します。

あとは管理状況が良好で、適正な修繕積立金で長期修繕計画がきちんと実行される案件であれば比較的将来も安心と考えていいと思います。

売却の話ですが、相場の家賃が10万円くらいで年に120万円の家賃収入があるということですね。中古になった時点ではやはり新築に比べれば低くなるとして年間100万円の収入、中古マンションを投資で購入するなら10%以上の表面利回りを投資家は求めるでしょうから売却額は概略1000万円を上回ることはなさそうに思われます。
売却益を考えて購入されるわけではないでしょうが、そのあたりのことも念頭においておくのは無駄ではないと思います。

管理
賃貸マンション
家賃相場
家賃収入
投資

評価・お礼

motch77 さん

ご回答ありがとうございます。
広めの物件がもしかしたらメリットをもたらす可能性、という点、大変興味深く拝見しました。
物件の供給過多の傾向も…、という話ですが、今回は人気のエリアとは言い切れないものの、山手線の内側なので、それなりに評価はもらえそうかな、と考えています。
管理形態や修繕計画は、他のアドバイザーの方からもご指摘のとおり、よく勉強しておきたいと思います。
また、売却時の想定額も具体的な数字を出していただき、参考になりました。
まずは自分が住むためですが、やはり将来性は考えておいて損はないと実感しました。
どうもありがとうございました。

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この回答の相談

将来借り手、買い手がつくでしょうか?

住宅・不動産 不動産売買 2010/09/06 01:00

東京、山手線の駅から徒歩5分圏内の比較的静かな立地に、間取り1K(約29平米)のマンション購入を検討しています。
金額等は問題なく返済していける範囲だと考えていますが、将来的に(5年後… [続きを読む]

motch77さん (東京都/32歳/女性)

このQ&Aの回答

賃貸であれば、まずは立地条件です 沼田 順(ファイナンシャルプランナー) 2010/09/06 01:49
将来借り手、買い手について 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2010/09/06 10:29
将来借り手、買い手が付くかどうかについて。 辻畑 憲男(ファイナンシャルプランナー) 2010/09/06 11:50
将来の賃貸や売却を考えを中心に考える場合は慎重にご検討を-- 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2010/09/07 15:23

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