工費を含めたいくつかの要素を変えてシミュレーションが必要と思います

こんにちわ。邑都設計工房の石川と申します。

これは難しい質問ですね。
ある程度認識されているかも知れませんが、敷地条件、設計、仕様、地盤によってかなり違いが出ますのでね。
生コン車も小さい車で何度も入れ換えるとどうしても単価が上がってきます。搬出入の手間も同様です。また、高度斜線や日影規制の内容がわかりませんが斜線が２方向からかかったりすると面積の割りに材料費や手間がかかる結果になります。また、設備をどこまで整えるか仕上の程度特に外装や共用部それと自宅部分はどの程度のグレードにするか。それから５階建ということでおそらく杭工事が発生すると思いますが支持地盤（建物を支える硬い地盤）がどれくらいの深さにあるのか、土を掘ったときすぐに水が出て土留めに費用が掛かる現場か、など単価の変動する要素はたくさんあります。

敷地が165平米（約50坪）仮に容積率を限度一杯の300％150坪とし延べ面積を180坪と想定します。（廊下階段は容積対象から除外できるので、除外される前の面積である延べ面積のほうが容積対象面積より大きくなります。ただし、駐車場も容積対象から除外できるので実際には５階建てでも容積率は余る可能性があります。）

いわゆる坪単価を70万円と想定すると本体工事費12600万となります。杭工事を６本深さ20ｍと仮定し、解体工事とあわせて1000万と仮定しますと総工費13600万円となります。これに諸費用（設計監理費・地盤調査・不動産取得税・登記費用など）15％と仮定し消費税５％を足すと約16400万円となります。

賃貸部分がおそらく２、３階部分、ご自宅の分が１階駐車場と４、５階部分（つまり賃貸40％自宅60％）という割り振りになるように想像します。ご自宅分は自己調達資金で返済し、賃貸部分は賃貸の年間収入が「事業費×40％」の10％の利回りが確保できているかというのが目安になってくると思います。

これでうまく回らないなという場合は賃貸の間取りや戸数や賃料、賃貸と自宅の比率、工費などの要素を変えてもう一回やってみる、このようなシミュレーションを何回かやってみて一番いい計画に収斂するという作業になると思います。したがって工費も全体計画のひとつの大きな要素と考えていくといいのではないでしょうか。