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佐嘉田 英樹

佐嘉田 英樹
不動産コンサルタント

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さまざまな選択肢を分析して

2010/07/25 08:59
(
5.0
)

 はじめまして。不動産コンサルティング会社のACMプランナーズの佐嘉田です。

 各物件の概要や賃貸条件などの詳細がわからないので、以下は一般論として、コメントさせていただきます。

 まず、youtei様が列挙されているように、1.売却、2.繰り上げ返済や、その他3.ローン借り換え(金利低下効果)、4.家賃見直し などが想定できると思います。
 それを一つ一つ具体的な数字を当てはめながら、冷静かつ客観的に分析し、最終的にどれを選択するのか判断する必要があると思います。
 1.売却:現在の家賃15万2千円を表面利回り7%で割り戻すと、現在の当該物件の相場は約2600万円。(ただし、表面利回りはその物件の所在地、築年数、構造規模、管理状態、入居状態、賃貸条件等を考慮しなければならないので、あくまでも参考値としてご利用ください。それに売却に当たっての諸経費が約100万円。ローン残高が3110万円なので、手出し資金が610万円。現在の貯蓄で賄うことができ、以降毎月の不足分の補填や精神的プレッシャーからは解放されます。

 2.繰り上げ返済:例えば、貯蓄額の半分500万円を35年ローンに繰り上げ返済したとします。そうすると、約22000円程度毎月の返済額が軽減されます。そのときの補填分は21000円で半減しますが、まだ補填は残ります。1000万円全額を繰り上げ返済すれば、45000円軽減しますので、以降の補填は必要なくなる計算になります。
 ただし、貯蓄を全額取り崩してもいいのか、空室や突発事態が発生した場合のリスクをどのように考えるかは、判断が分かれるところだと思います。

 3.借り換え:金利が低いローンに借り換えができるのであれば、検討すべきでしょう。ただし、住宅ローンよりも取り扱っている金融機関が極端に少ないため、各銀行に相談するしかないでしょう。ただし、この場合、担保付け替え登記や融資手数料などの諸経費がかかります。だいたい30~40万円くらいは見積もっておいたほうがいいでしょう。あとは金利・返済期間がどのように設定できるかによって、毎月の返済額の軽減額は個別に計算してください。

補足

 4.家賃見直し:現在の賃貸条件が管理会社が借り上げ(サブリース)ているのでしょうか。この場合直貸しの相場の家賃よりも低く設定されています。逆に言えばこのサブリースを解除すれば、家賃収入は増えます。もちろん空室リスクに晒されますので、そのリスクと家賃上昇分を比較検討してご判断ください。

 ほかにもさまざまな手法が考えられるかもしれません。また、現状維持という判断もあるかもしれません。どれを選択するにせよ、いずれもリスクや持ち出し資金が発生する可能性がありますので、総体的に判断してください。最終的に判断し、行動するのはyoutei様ご自身です。

 不動産投資が生命保険の代替になるのか、というのはその切り口を見るかによると思います。
確かに、ローンを借りている際に、「団体信用生命保険」に加入しているのであれば、代替機能があります。ただし、それに加入していなければ、不動産という資産は残りますが、ローンという負債も相続人に移るだけで、現状の不動産投資にかかる収入と支出のバランスになんら影響を及ぼしません。また、不動産投資が年金の代わりになる、あるいは所得保障になるというのも、毎月のキャッシュフローがプラスになる場合であって、一般的にはローンを完済した後の話です。
 まして不動産投資に医療保障の機能はありません。
 ただし、不動産の場合は、所有者の意思によっていつでも売却して、換金することができるというメリットはあります。
 この辺の特徴を見極めながら、不動産投資と保険をうまく使ってください。

 乱文長文になって申し訳ございません。ご参考にしていただければ幸いです。また、詳細はより具体的に専門家にご相談されることをお勧めします。

売却
不動産
家賃
賃貸
ローン

評価・お礼

youtei さん

早速のご回答ありがとうございます。
賃貸は2つともサブリーズになっております。また団体信用生命保険にも加入しております。詳しく相談するにも当てもなく、物件は東京ですが現在大阪在住です。専門家はの方をどのように見つければよいのでしょうか?
また、平成13年購入のものは25年ローンで残り約16年こちらを期間を繰り上げて返済するのがよいのか、35年ローン残り29年こちらを繰り上げ返済するのがよいのか、専門家の方はどう思いますか?

佐嘉田 英樹

佐嘉田 英樹

youtei様 高い評価をいただき、ありがとうございました。

 繰り上げ返済については、いくら返済するかによって結果が異なってくると思いますので、http://www.hownes.com/loan/sim/index.html
などを使ってご自身でシミュレーションしてご判断されることをお勧めします。

 一般的には、金利が高いまたは残高が大きいローンから返済したほうが支払利息の軽減効果が大きく、総支払額も減るのですが、毎月の返済額の軽減効果には一概には言えませんので、いろいろなパターンでご検討されてはいかがでしょう。

 また、遠隔地の物件については、身近にいて親身に相談にのってもらえる地元の専門家か、物件所在地付近の専門家に相談するのかは、一長一短あるので難しいところです。ただし、電話やメールもありますし、売却を前提とするのであれば、物件のことや地域情報などの豊富さ、売却活動などを考慮すれば、東京の専門家のほうが有利かもしれません。
 具体的な相談を行う専門家の探し方については、このAll Aboutの専門家の方や、投資用不動産物件を中心に扱っている業者に相談して、youteiさんの相談に親身になって的確にアドバイスしてくれる信頼できる方を探すしかないと思います。ちなみに私は福岡なので、上の条件には当てはまらず、物件の地域性や個別性に該当する部分では的確にお答えできないところもあるかもしれませんが、個別にご相談に応じることも可能であることを申し添えさせていただきます。

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この回答の相談

不動産投資失敗?ワンルームマンション

マネー 不動産投資・物件管理 2010/07/25 00:04

わたしは35歳の会社員です。年収は700万円です。結婚して妻がいます。
平成13年に新築ワンルームマンションの不動産投資を1室。平成16年に1室、それぞれ東京の文京区、渋谷区に購入しまし… [続きを読む]

youteiさん (大阪府/34歳/男性)

このQ&Aの回答

補足的な意見を・・・ 峰平 宣明(マンション管理士) 2010/07/25 10:39
現状は大きく好転する環境は暫くはこないでしょう 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2010/07/25 14:03
不動産投資の件 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2010/07/26 17:00
譲渡損を出してでも処分すべきかと思います。 大林 弘道(不動産投資アドバイザー) 2010/07/26 13:26

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