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対象:住宅・不動産トラブル

佐嘉田 英樹

佐嘉田 英樹
不動産コンサルタント

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原則は家族持分の時価額での売買で

2010/07/13 00:42
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5.0
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 はじめまして。不動産コンサルティング会社のACMプランナーズの佐嘉田です。

 さて、家族間の名義変更または不動産売買についてのご質問の件ですが、原則としては以下のことをご検討されることがいいのではないでしょうか。具体的な数値情報などがないので、あくまでも原則論での説明とさせていただきます。

 (1)まず当該マンションの持分は、Lono★さんと妹さんとでどのようになっているのか確認してください。不動産登記簿謄本等で確認できます。一般的には、取得時に各共有者で負担した自己資金の額+ローン借入額の按分にしていることが多いと思います。

 (2)次に、当該マンションの現在の時価額を算定します。近隣の類似する物件の取引事例額や賃貸にしている不動産家賃収入額から適正な利回りで割り戻して算出する収益還元価額などを参考にするといいと思います。近隣の不動産会社に聞いてみるのもいいかもしれません。あるいは、相続税評価額(路線価や家屋の固定資産税評価額)で算出するのもいいでしょう。

 (3)(2)の時価評価額に(1)の妹さんの持分を乗じて、妹さんの保有額を算出します。この額で売買するのが、原則になるでしょう。万一、その額よりも著しい低額で譲渡した場合には、その差額は妹さんからLono★さんへ贈与があったものとみなされ、贈与税の対象となります。逆に高い場合も、同様に贈与税が発生します。したがって、贈与税のリスクを減らすのであれば、相場で譲渡することが妥当です。対価を支払わずに、無償譲渡で名義変更をするのは、危険です。
 なお、贈与税の額は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
のページをご参照ください。

 (4)譲渡所得税については、原則として、妹さんに対して、他の所得(給与、不動産等)とは分離して、譲渡所得のみで計算されます(分離課税)。すなわち、譲渡価額から取得原価、譲渡費用および特別控除を差し引いた譲渡所得に対して、所得税15%及び住民税5%が課税されます。詳しくは、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

 (5)登録免許税について、所有権移転登記時に登記所に収める必要があります。妹さんの持分の固定資産税評価額に対して10/1000の額です。その際司法書士に頼めば別途報酬がかかります。

補足

 (6)後々の税務署対策や売却等のことを考えて、売買契約書は作成されたほうがいいでしょう。その際には売買代金に応じた印紙税がかかります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7108.htm

 ざっとこんなものでしょうか。なお、売買契約書の作成や上記よりもより具体的な助言が必要であれば、弊社に個別相談していただくことも可能です。お気軽にお問い合わせください。
 http://www.acmp.co.jp/

 なお、「譲渡」も「売買」も同じことです。重要なことは、その対価がいくらなのか、時価よりも高いのか安いのか、によって税務上の取り扱いが異なってきますので、ご留意ください。

所有権移転登記
贈与税
不動産売買
家族
所得税

評価・お礼

Lono★ さん

お忙しい中ご回答頂きありがとうございました。
売買というかたちを取って名義変更しようと思います。

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この回答の相談

家族間の名義変更または不動産売買について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2010/07/12 22:49

現在、『妹と私の二人の共同名義』になっているマンションを
『私一人の名義』、または『母と私の共同名義』にする為に
どのようにすべきかを悩んでおります。

マンションは10年前、7… [続きを読む]

Lono★さん (東京都/36歳/女性)

このQ&Aの回答

家族間の名義変更または不動産売買について 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2010/07/13 01:21
家族間の不動産売買について 渡辺 行雄(ファイナンシャルプランナー) 2010/07/13 09:00
親族間の不動産譲渡 向井 啓和(不動産業) 2010/07/13 16:05
妹様持分を売買で譲渡していただく形がいいと思われます。 畑中 学(不動産コンサルタント) 2010/07/13 11:21
形式だけでなく行為の実態が重要 井本 須美尾(司法書士) 2010/07/13 16:42

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