原則は家族持分の時価額での売買で

　はじめまして。不動産コンサルティング会社のACMプランナーズの佐嘉田です。

　さて、家族間の名義変更または不動産売買についてのご質問の件ですが、原則としては以下のことをご検討されることがいいのではないでしょうか。具体的な数値情報などがないので、あくまでも原則論での説明とさせていただきます。

　（１）まず当該マンションの持分は、Lono★さんと妹さんとでどのようになっているのか確認してください。不動産登記簿謄本等で確認できます。一般的には、取得時に各共有者で負担した自己資金の額＋ローン借入額の按分にしていることが多いと思います。

　（２）次に、当該マンションの現在の時価額を算定します。近隣の類似する物件の取引事例額や賃貸にしている不動産家賃収入額から適正な利回りで割り戻して算出する収益還元価額などを参考にするといいと思います。近隣の不動産会社に聞いてみるのもいいかもしれません。あるいは、相続税評価額（路線価や家屋の固定資産税評価額）で算出するのもいいでしょう。

　（３）（２）の時価評価額に（１）の妹さんの持分を乗じて、妹さんの保有額を算出します。この額で売買するのが、原則になるでしょう。万一、その額よりも著しい低額で譲渡した場合には、その差額は妹さんからLono★さんへ贈与があったものとみなされ、贈与税の対象となります。逆に高い場合も、同様に贈与税が発生します。したがって、贈与税のリスクを減らすのであれば、相場で譲渡することが妥当です。対価を支払わずに、無償譲渡で名義変更をするのは、危険です。
　なお、贈与税の額は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
のページをご参照ください。

　（４）譲渡所得税については、原則として、妹さんに対して、他の所得（給与、不動産等）とは分離して、譲渡所得のみで計算されます（分離課税）。すなわち、譲渡価額から取得原価、譲渡費用および特別控除を差し引いた譲渡所得に対して、所得税１５％及び住民税５％が課税されます。詳しくは、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

　（５）登録免許税について、所有権移転登記時に登記所に収める必要があります。妹さんの持分の固定資産税評価額に対して１０／１０００の額です。その際司法書士に頼めば別途報酬がかかります。