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対象:不動産売買

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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物件によっては購入の方が得の場合がございます。

2010/07/03 23:43
(
5.0
)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

賃貸vs購入については、いろいろな考え方があり、
終わることのない永遠のテーマだと思います。

別の専門家の方がおっしゃっているように、
根拠なく自分の商売のために不動産の購入を
すすめるケースは確かにあるとは思います。

本当の意味でプロとしてお客様のことを考えた場合、
直感や感覚ではなくて、
きちんと数値で現状を認識して頂ければと考えております。

例えば、今回は、25年間で実家に戻ることを想定しているので
35年間での支払い総額で議論をしても意味がありません。

「merry」さんが誤解をしてはいけないので、
最後に簡単なシミュレーションをつけておきましたので、
ご参照ください。

今回、現状ではマンションをご希望だとは思いますが、
仮に3000万円から3500万円程度の土地付建物で、
土地だけの価格で2200万円~2700万円程度のものがあれば、
シミュレーション上は、戸建て購入の方が、
200万円~400万円程度の得となります。

参考までに、
同様のシミュレーションをマンション購入と想定すると
賃貸のままの方が、おおよそ100~250万円程度の得となります。
(管理費・修繕積立金を2.5万円/月で算出)

戸建てとマンションの維持管理において、一番金額的に異なるのが
管理費と修繕積立金です。
戸建てでも同様のメンテナンス費用を準備しておく必要があります。
しかし、売却を前提とした場合、最低限の準備金で対応を
していけば、マンションの修繕積立金よりもかなり節約をすることが
可能だと思われます。

住まいについては、ライフスタイルの多様化により、
絶対ということはありません。

今回、ご提案させて頂いたような戸建て物件
がお探しのエリアにあれば、購入の検討も良いと思います。

ご主人と話し合って、一番心地のよい住まいを実現してください。


公正・中立な専門家として、簡便な数値計算させて頂きました。
「merry」さんの正しい判断のもとになればと考えております。

少しでもお役に立てれば幸いです。

補足

今回のシミュレーションでは、
ずっと家賃9万円の賃貸に暮らした場合と
3300万円の物件(戸建て)を購入して
25年後に2500万円で売却できた場合を
想定して比較しています。
(家賃とローンの支払いをほぼ同じにしています)

借入金利についても、議論の多いところなので、
固定金利のフラット35の最低金利2.32%に
団体信用生命保険相当分として0.3%の上乗せをした
金利で計算を行っております。

25年後の売却価格に関しては、予測の範囲でしかありませんが、
今回、800万円程度の価格下落を想定しています。
物件のエリアに依存するところですが、
評価としては、土地のみの相場価格を想定してください。

いくつか標準的な想定のもと計算しております。

いろいろな人の意見はありますが、
きちんと数値を検討したうえで、結論を出して、
後悔のない選択をして頂ければと思います。

上記の経済的なもの以外で、メリットとして、
住宅ローンには、通常、団体信用生命保険が付いているので、
保険の見直しにより、毎月の生命保険料を下げることができる場合があります。
また、首都圏においては、賃料と住宅ローン支払いが同程度であれば、
購入しておいた方が、広い間取りの建物に住めることが多いと思います。
さらに、賃貸と違い、建物を自由に変更することができるので、
個人のこだわりを実現した、気持ちの良い居住空間を作ることができます。


【賃貸の場合】
『支出の部分』
賃料総額 9万円/月×12カ月×25年=2700万円
更新料  9万円/1回×12回=108万円
支出総額 2800万円(10万円以下切り捨て)

入金部分はないので、
賃貸の場合の最終収支 2800万円の支出

【購入して売却した場合】
購入の前提
購入費用:
3300万円の物件、諸費用が200万円⇒合計3500万円
資金調達:
2480万円の借入、自己資金1020万円⇒合計3500万円

借り入れ条件(フラット35(固定金利)を想定)
借入金額2480万円、借入期間35年、金利2.32%、
毎月支払90,262円/月(約9万円)

売却の前提(25年後に売却した想定価格)
売却価格:売却本体価格2500万円、売却諸費用100万円
25年後の住宅ローン残債 950万円

『支出の部分』
購入時の自己資金 1020万円
住宅ローンの支払い総額 9万円/月×12カ月×25年=2700万円
売却諸経費 80万円
住宅ローン残債の支払 950万円
固定資産税等 10万円/年×25年=250万円
住宅のメンテナンス等 100万円

支出総額 5100万円

『入金の部分』
売却本体 2500万円

購入した場合の最終収支 2600万円(5100万円-2500万円)


【賃貸と購入・売却の比較】
賃貸と購入・売却の場合の収支の違いは、
2800万円-2600万円 ⇒ 購入した方が、200万円の得となります。

住宅ローン控除が適用になる物件であれば、
上記に追加して、10年間最大でおおよそ220万円程度の
還付を受けられる可能性があるので、その場合は、
400万円以上も購入した方が得となります。

購入
シミュレーション
費用
マンション購入
戸建て

評価・お礼

merry さん

大変分かりやすく、詳しく計算して頂きありがとうございました。

この地域では3,500万で一軒家は築30年前後でも買えるか微妙なので
まず買えてもリフォームが必要となり、予算オーバーとなる可能性があります。

今は何も不自由なく生活していますが、金銭面でこのまま賃貸ではもったいない気が
していたので、質問させていただきました。

子供ができ、部屋が必要となった時等、今の部屋では問題が出てきた時、
改めて考えたいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

(現在のポイント:3pt このQ&Aは、役に立った!

この回答の相談

このまま賃貸でいいですか?

住宅・不動産 不動産売買 2010/07/03 15:17

はじめまして。よろしくお願いします。

私は35才、夫37才、年収600万、子供はいません。
これからできれば2人は欲しいと思っています。

今は家賃9万円のアパートに3年住んでいます。

… [続きを読む]

merryさん (神奈川県/35歳/女性)

このQ&Aの回答

このまま賃貸でいいです。 松本 仁孝(行政書士) 2010/07/03 17:11
賃貸の方が、リスクは少ないかもしれません。 小向 裕(不動産コンサルタント) 2010/07/03 15:55
このまま賃貸でいいのでしょうか? 徳本 友一郎(不動産コンサルタント) 2010/07/03 16:04
現在、エンジョイできる方を選択! 西垣戸  重成(不動産コンサルタント) 2010/07/03 16:08

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