夫婦間の金銭消費貸借契約と登記持分について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

問題１について、土地が既に購入済みの状態であれば、
土地に対する住宅ローンの融資はできません。
土地を共同担保にいれた、建物に対する住宅ローンの
融資となります。
審査としては、土地と建物の両方が担保評価されます。

問題２について、きちんと形式を整えて貸借の実態があれば
特に問題はありません。
具体的には、夫婦間で金銭消費貸借契約を結びます。
そこに、借入金額、借入期間、支払方法（月賦）、利息を
明記しておきます。
その契約書に基づいて、実際に妻に対して支払を行います。
利息については、他人にお金を貸したと同等の条件程度
（他人並み）であれば問題はありません。
また、一番ベストな支払方法は、毎月の振り込みです。
きちんとお互いの通帳に記帳されるため、仮に税務署からの
お尋ねがきても明確に説明が付きます。

参考までに、、、
原則として、資金の出資割合に応じた不動産の持分を
登記する必要があります。
資金の出資割合と不動産の登記持分がずれていると、
贈与税の課税対象となる可能性があります。

住宅ローンを使用する場合、その債務者が住宅ローンによって
資金を出資したことが明確です。

仮に、今回、建物部分を全額住宅ローンで組んだ場合、
贈与税の課税対象とならないためには
その住宅ローンを組んだ人の名義にしておく
必要があります。

現金による出資の場合、その出所を明確に区分することは
現実的に難しいものがあります。
例えば、結婚後に夫婦で貯めた資金は、夫婦の共有財産ですが、
現実的には、夫もしくは妻名義の口座に半分半分で
きちんと分けているケースは珍しいと思います。
税務署も実態で判断を行います。
妻口座の土地代金についても、共有財産部分があれば
その分については、名義を入れても大丈夫です。

不動産を夫婦の共有名義で保有する場合に、
名義の割合を気にされる方がいらっしゃいますが、
単独名義なのか共有名義なのかに大きな意味があります。
単独名義であれば、その不動産を単独で売却することが可能です。
しかし、共有名義にしておくと、実質的に共有者の
合意がなければ不動産の売却ができません。
また、離婚の際などには、財産分与の話となるので
持分割合についてはそれほど気にする必要はないと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。